惠誉：REITs扩容覆盖商业地产 有助于提升面向消费者地产的流动性_当前观察

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观点网讯：4月24日消息，惠誉预计，中国不动产投资信托基金(C-REITs)市场将扩大。

这是因为更加宽松的政策计划吸纳了更多资产，调整了回报率和获得了政府大力支持。将商业地产类(如购物中心、百货公司和农贸市场等)纳入计划有助于提升面向消费者地产的流动性，同时也更符合刺激消费的政策目标。

与成熟市场相比，C-REITs市场规模仍然很小，约占美国REITs市场的1%。C-REITs目前集中于基础设施相关领域，其中包含两类基础资产：特许经营权类资产(包括收费公路和公共服务)，以及经营收益权类资产(包括工业园区和物流仓库等)。

近期，中国监管机构将特许经营权类C-REITs从4%的净现金流分派率调整为5%基金存续期内部收益率，同时将经营收益权类C-REITs的净现金流分派率从4%降低到3.8%。降低后者的分派率也应扩大合格的商业房地产资产池。

收费公路类REITs在存续C-REITs中占比较大。然而，由于2022年交通量下降以及暂免通行费政策，大多数REITs在2022年的可分配利润低于预测水平。相比之下，大多数工业园区、仓库和环保类REITs达到了预期的可分配利润水平。

此外，C-REITs市场扩容将得到监管机构鼓励的额外配售所支持，这将为进一步的资产收购提供资金。截至2023年3月底，已有五只C-REITs申请追加配售。

尽管如此，与成熟市场相比，C-REITs市场仍处于初始发展阶段，C-REITs市场杠杆要求更严格，结构更复杂，并且缺乏专门的法规和税收优惠。

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