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30岁现在买楼当包租公 60岁退休或回不了本

  10年前一名30岁的投资者如果有眼光,买房出租当“包租公”、“包租婆”的话,那么四十出头就已经可以回本。不过,在房价连年攀升的今天,即使租金价格也在水涨船高,然而广州的租金回报率却跌破一年期存款利率(2013年租金回报率为2.9%,而一年期存款年利率为3%)。假使30岁买楼出租,以目前的租金水平计算,即使无间断地出租,到60岁退休了也难回本!

  广州传统的节后租房高峰就将来临,记者盘点整理广州楼市住宅租金数据发现,十多年来,二手住宅均价已经翻了远远超过两番,但是全市租金水平却只翻了一番。 文、表/记者赖伟行

  他们关注租金回报率

  贷款买房者:出租回报率太低可能影响到持有能力。

  旧楼购买者:楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小,购房者会重点考虑出租回报率。

  他们不关注租金回报率

  新房或次新房购房者:新房或次新房的价格上涨空间较大,因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。

  租金回报率低难投机?

  房价上涨或带来溢价

  近年,广州楼价不断飙升,行情水涨船高,相比租金回报,大多数投资者更看中楼价上涨带来的利润,有的以长远升值为目标,有的试图抓住短炒空间纷纷进入房地产市场。虽然租金回报率也是投资回报的一部分,但是由于楼价上涨幅度较大,租金回报率在不少投资者眼中重要性逐步下降。从中介数据可以看到,广州住宅租金回报率在短短10年时间内经历了快速下探的过程,租金回本所需的理论时间也不断延长,却依然无碍楼价上涨。

  业内人士分析,虽然对于不同的投资者及不同的物业,在衡量投机价值时,出租回报率的重要性可能有所不同,但是出租回报率都不可忽略;特别是对于贷款买房的投资客来说,出租回报率太低可能影响到自己的持有能力。另外,对于不同类型的物业,出租回报率的重要性也有所不同。比如楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小,因此投资者在衡量投资价值时要重点考虑出租回报率;而新房或次新房的价格上涨空间较大,因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。

  满堂红市场研究部高级经理周峰分析,受目前楼市新政大环境制约的影响,买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降,以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法,但能有效抵抗政策的冲击,小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份,便可获得更多溢价出售的机会。不过值得留意的是,除了2012、2013年共计13万套网签一手住宅未交付使用外,早几年陆续交付使用的住宅单位中,至少有6至7万套单位流入租赁市场,这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金。故即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势,但楼龄超过20年的旧式物业,其租金将有可能出现高位回落。

  “今年区域内一手新楼的供应不少,对市场有所冲击,周边一些城中村也利用宅基地兴建高层住宅供应租赁市场。”中原地产白云区营业经理李志军预期,白云新城一带今年的住宅租金料将相对平稳。

  区域租金:天河、海珠、番禺租金涨得凶

  自2010年亚运会之后,广州的年租金涨幅就持续保持在约10%左右的水平。广州市国土房管局租赁管理所对近年来租金上涨的原因作过分析,一方面是因为后亚运时期广州良好的城市环境的推动作用,以及“城中村”改造打破了局部地区住宅租赁市场的供求平衡,形成租赁房源供不应求。其次是由于中心城区房租较高,周边区域房租较低,随着周边区域交通条件的改善(如地铁开通),致使许多人群租房时更倾向于选择外围区域,提高了城市周边区域的房租。同时周边区域房租基数较小,周边区域稍小的房租提升必然带来较大租金指数的提高。此外,调控政策近年来持续出台,部分刚需一族总会有一段时间持观望态度,推迟购房计划转为租房,客观上也助推租金上涨。

  业内人士认为,2013年广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金较大幅度上涨的态势。租赁需求长期保持旺盛,反映了广州真实居住需求仍十分庞大。租赁交投增加、租金有所上涨,从根本上讲,是广州经济平稳发展、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。

  分析近两年来广州主要住宅租赁板块的租赁走势可以发现,租金涨幅排名前十的各板块中(粤垦板块,棠下板块,沙河板块,新港西板块,广州大道南、南洲板块,江南大道板块,大石、洛溪板块,市桥、沙湾板块,钟村、南村板块,罗冲围、西槎板块),天河、海珠、番禺各有三个板块位居其中,另一个板块位于白云区,显示广州东部和南部的住宅租金整体涨幅更大。

  “前两年1800元的租金水平可以有七八套房源。”中原地产海珠区高级营业经理王健武告诉记者,近年来海珠区除了吸引在客村产业园上班的租客外,随着配套设施的逐步完善,也吸引到不少在体育西一带上班的白领阶层,近两年平均每年两房单位都要加租200元左右。而板块内的租客普遍在30岁以下,不少都是打算入市购房的,不过在“穗六条”出台后,其社保缴交年限未够三年,无奈只能选择转买为租,加剧了租赁盘源的紧张。

  合富置业光大翠榕分行主管谭湘文也坦言,近年来租客由“河北”往“河南”转移的倾向比较明显,像不少在十三行、南方大厦工作的人员,开始选择在光大花园租房,主要是海珠区的租赁市场不乏小区较大、交通环境较好的盘源,性价比不低。

  投资分析:30平方米以下户型回报率高

  合富置业市场经理梁燕明表示,相对来说,入市门槛相对较低的小户型单位,租金回报率高于市场整体水平的同时,往往也会比入市门槛高的大户型单位要理想,因此,不少长线投资者仍是将投资的重点锁定在小户型单位上。去年,面积在30平方米以下的物业平均租金回报率最高,超过4%,而面积在150平方米以上的物业平均租金回报率最低,不到2.3%。从合富置业研究数据分析,2013年租赁交投较为活跃的珠江新城、天河北、西门口等租赁市场交投活跃的区域,同时也是投资者关注度最高的区域。其中,小户型投资较活跃的西门口板块,2013年平均租金回报率达3.73%,不少大龄楼梯楼1房1厅小户型单位,由于总价不高但租金和租赁活跃度都不错,因而亦相当受投资者青睐。

  业内人士建议,对于还有购房资格的长线投资者来说,选择房源的空间相对较大,除了住宅外还可以考虑商业公寓,而对于已没有名额买住宅的人士来说,商业公寓对比起其他商用物业来说,投资稳健性相对高一些。在衡量物业投资价值的时候,除了参考买入价格、租金回报率等因素外,还可以参考出租活跃度。

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